Najem okazjonalny (эпизодический договор или договор нерегулярной аренды) помогает арендодателям защитить свои права. Как договор аренды (Najem okazjonalny) может помочь в борьбе с недобросовестными арендаторами? Каких дополнительных формальностей он требует?
Najem okazjonalny — это решение для владельцев квартир, желающих защитить свои права и избежать возможных проблем с недобросовестными арендаторами, которые не оплачивают проживание и не хотят покидать квартиру или дом. Хотя сама процедура заключения эпизодического договора аренды несколько сложнее, чем процедура заключения стандартного договора, стоит рассмотреть это решение, чтобы избежать рисков более дорогостоящего судебного процесса по выселению, который может затянуться на месяцы.
Najem okazjonalny и обычный договор аренды
Арендодатель может чувствовать себя беспомощным, когда после подписания договора об обычном найме жилья арендатор не платит арендную плату и не хочет выезжать. С другой стороны, договор «аренды на время» предоставляет ему эффективные инструменты для обеспечения соблюдения своих прав.
Najem okazjonalny (договор нерегулярной аренды) заключается в письменной форме на срок, не более десяти лет. Таким образом, если срок аренды не прописан в договоре — договор аренды недействителен.
Приложения к Najem okazjonalny
Приложениями, которые обязательно должны быть прикреплены к договору, являются:
- заявление арендатора о добровольном подчинении принудительному исполнению и обязательстве освободить помещение по истечении срока действия договора;
- заявление арендатора, информирующее его о недвижимости, в которую он сможет переехать после освобождения арендуемого помещения;
- заявление арендодателя, в котором он соглашается позволить арендатору жить в его собственности в случае принудительного взыскания.
Важно, чтобы в договоре были оговорены такие вопросы, как порядок использования помещения, порядок общения сторон и размер залога. Также желательно включить в договор акт приема-передачи квартиры в качестве приложения.
Визит к нотариусу
Что касается формальных требований к договору Najem okazjonalny, то нотариус должен подписать заявление арендатора о добровольном подчинении принудительному исполнению в отношении освобождения и сдачи помещения арендодателю.
Важно отметить, это приложение к договору должно быть оформлено в виде нотариального акта.
Выполнение этой формальности влечет за собой расходы. Согласно статье 19a(7) Закона о защите прав арендаторов, плата за подготовку заявления о передаче на исполнение может составлять не более одной десятой минимальной заработной платы. Таким образом, в 2022 году это 301 злотый — к этому следует добавить плату за выписки из нотариального акта. Таким образом, общая стоимость обычно составляет от 300 до 400 злотых.
Кто платит за Najem okazjonalny у нотариуса?
В законе не указано, кто должен платить, поэтому этот вопрос должен быть согласован между сторонами договора. Чаще всего владелец помещения, т.е. арендодатель, решает покрыть эти расходы, но может быть и так, что арендатор и владелец недвижимости платят пополам. Арендодатель также может заранее предположить, что клиент, решивший заключить с ним договор, должен покрыть эти расходы. Стоимость периодического договора аренды (Najem okazjonalny), подтвержденного нотариусом, обычно невелика по отношению к самой сумме арендной платі и защищает обе стороны договора.
Кто может воспользоваться?
Что касается арендодателей, то режим Najem okazjonalny могут использовать только лица, которые не занимаются предпринимательской деятельностью, связанной с арендой помещений. Более того, владельцы недвижимости могут сдавать таким образом только недвижимость, предназначенную для проживания.
Также, арендатором должно быть физическое лицо.
Расторжение договора Najem okazjonalny
В соответствии с Законом о защите прав арендаторов, собственник квартиры может принять решение о расторжении договора «эпизодической аренды» с уведомлением за один месяц в трех случаях:
- когда арендатор, несмотря на предупреждения, использует помещение не по назначению;
- когда у арендатора есть задолженность по платежам за три месяца и арендодатель уведомил его о своем желании расторгнуть договор аренды;
- когда арендатор сдает или сдал помещение третьим лицам без согласия арендодателя.
Кауция при Najem okazjonalny
Кауция (или депозит) является формой обеспечения и используется для покрытия сумм, причитающихся арендодателю в день освобождения помещения. Если арендатор отказывается выполнять свои обязательства, в частности, не платит арендную плату, то арендодатель может инициировать принудительное взыскание, и средства из гарантийного депозита (кауции) покроют его расходы.
Таким образом, Najem okazjonalny — это тип договора, который, предоставляет преимущества арендодателю, эффективно защищая его от ненадежного арендатора и последствий, которые могут быть связаны с таким проживанием.