Najem okazjonalny (епізодичний договір або договір нерегулярної оренди) допомагає орендодавцям захистити свої права. Як договір оренди (Najem okazjonalny) може допомогти в боротьбі з несумлінними орендарями? Яких додаткових формальностей він потребує? Najem okazjonalny – це рішення для власників квартир, які бажають захистити свої права та уникнути можливих проблем з несумлінними орендарями, що не сплачують за проживання та не хочуть залишати квартиру або будинок. Хоча сама процедура укладення епізодичного договору оренди є дещо складнішою, ніж процедура укладання стандартного договору, варто розглянути це рішення, щоб уникнути ризиків більш дороговартісного судового процесу щодо виселення, який може затягнутися на місяці.
Najem okazjonalny і звичайний договір оренди
Орендодавець може почуватися безпорадним, коли після підписання договору про звичайний найм житла орендар не платить орендну плату і не хоче виїжджати. З іншого боку, договір “нерегулярної оренди” надає йому ефективні інструменти для забезпечення дотримання своїх прав.
Najem okazjonalny (договір нерегулярної оренди) укладається в письмовій формі на строк, не більший за десять років. Таким чином, якщо строк оренди не прописаний у договорі – договір оренди недійсний.
Додатки до Najem okazjonalny
Додатками, які обов’язково мають бути прикріплені до договору, є:
- заява орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню та зобов’язання звільнити приміщення після закінчення строку дії договору;
- заява орендаря, що інформує про нерухомість, в яку він зможе переїхати після звільнення орендованого приміщення;
- заява орендодавця, в якій він погоджується дозволити орендарю жити в його власності в разі примусового стягнення.
Важливо, щоб у договорі було обумовлено такі питання, як порядок використання приміщення, порядок спілкування сторін і розмір застави. Також бажано включити в договір акт приймання-передачі квартири як додаток.
Візит до нотаріуса
Що стосується формальних вимог до договору Najem okazjonalny, то нотаріус повинен підписати заяву орендаря про добровільне підпорядкування примусовому виконанню щодо звільнення і здачі приміщення орендодавцю. Важливо зазначити, цей додаток до договору має бути оформлений у вигляді нотаріального акта. Виконання цієї формальності тягне за собою витрати. Згідно зі статтею 19a(7) Закону про захист прав орендарів, плата за підготовку заяви про передачу на виконання може становити не більше однієї десятої мінімальної заробітної плати. Таким чином, у 2022 році це 301 злотий – до цього слід додати плату за виписки з нотаріального акта. Таким чином, загальна вартість зазвичай становить від 300 до 400 злотих.
Хто платить за Najem okazjonalny у нотаріуса?
У законі не вказано, хто повинен платити, тому це питання має бути узгоджене між сторонами договору. Найчастіше власник приміщення, тобто орендодавець, вирішує покрити ці витрати, але може бути й так, що орендар і власник нерухомості платять навпіл. Орендодавець також може заздалегідь припустити, що клієнт, який вирішив укласти з ним договір, повинен покрити ці витрати. Вартість періодичного договору оренди (Najem okazjonalny), підтвердженого нотаріусом, зазвичай невелика по відношенню до самої суми орендної плати і захищає обидві сторони договору.
Хто може скористатися?
Що стосується орендодавців, то режим Najem okazjonalny можуть використовувати тільки особи, які не займаються підприємницькою діяльністю, пов’язаною з орендою приміщень. Ба більше, власники нерухомості можуть здавати таким чином тільки нерухомість, призначену для проживання. Також, орендарем має бути фізична особа.
Розірвання договору Najem okazjonalny
Відповідно до Закону про захист прав орендарів, власник квартири може прийняти рішення про розірвання договору “епізодичної оренди” з повідомленням за один місяць у трьох випадках:
- коли орендар, незважаючи на попередження, використовує приміщення не за призначенням;
- коли в орендаря є заборгованість за платежами за три місяці і орендодавець повідомив його про своє бажання розірвати договір оренди;
- коли орендар здає або здав приміщення третім особам без згоди орендодавця.
Кауція при Najem okazjonalny
Кауція (або депозит) є формою забезпечення і використовується для покриття сум, які належать орендодавцю в день звільнення приміщення. Якщо орендар відмовляється виконувати свої зобов’язання, зокрема, не сплачує орендну плату, то орендодавець може ініціювати примусове стягнення, і кошти з гарантійного депозиту (кауції) покриють його витрати.
Таким чином, Najem okazjonalny – це тип договору, який, надає переваги орендодавцю, ефективно захищаючи його від ненадійного орендаря та наслідків, які можуть бути пов’язані з таким проживанням.